Пленума высшего хозяйственного суда республики беларусь


Скачать 373.8 Kb.
НазваниеПленума высшего хозяйственного суда республики беларусь
страница1/2
Дата публикации18.06.2013
Размер373.8 Kb.
ТипЗакон
referatdb.ru > Право > Закон
  1   2
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

15 февраля 2012 г. № 1

О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений

Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в целях обеспечения правильного и единообразного применения хозяйственными судами Республики Беларусь законодательства при рассмотрении дел, возникающих из арендных правоотношений (за исключением аренды земельного участка и других обособленных природных объектов), руководствуясь статьями 74, 75 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей, ПОСТАНОВЛЯЕТ дать следующие разъяснения.

1. Судебная защита прав и законных интересов лиц, участвующих в делах, возникающих из арендных правоотношений, гарантирована статьями 13, 60 Конституции Республики Беларусь.

Правовое регулирование в сфере арендных правоотношений предусмотрено нормами главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года «Об аренде» (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Беларускай ССР, 1991 г., № 1 (3), ст. 1; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 15, 2/1666) (далее – Закон об аренде), Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 305, 1/10313; 2011 г., № 98, 1/12792) (далее – Декрет № 24), Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 261, 1/11073; 2011 г., № 113, 1/12971) (далее – Указ № 518), Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 52, 1/6336; 2011 г., № 136, 1/13125) (далее – Указ № 148), иных актов законодательства Республики Беларусь.

2. В соответствии с частью третьей пункта 2 статьи 3 и частью первой статьи 1137 ГК Закон об аренде применяется в части, не противоречащей ГК.

К правоотношениям, вытекающим из договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами (далее – недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности), в том числе при передаче такого имущества в субаренду, применяются Закон об аренде и глава 34 ГК в части, не противоречащей Указу № 518.

К правоотношениям, связанным с арендой торговых мест, предоставляемых арендаторам на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности для осуществления розничной торговли (далее – торговый объект), применяются Закон об аренде и глава 34 ГК в части, не противоречащей указам № 148 и № 518.

Параграф 1 главы 34 ГК, содержащий общие положения о договоре аренды, применяется к различным видам договора аренды и отдельным видам сдаваемого в аренду имущества: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), если иное не установлено законодательством, в том числе нормами ГК об этих договорах. Согласно статье 596 ГК приоритет имеют специальные нормы.

Учитывая, что изолированные помещения, их части, машино-места являются объектами недвижимости, отличными от капитальных строений (зданий, сооружений), в которых они находятся, но неразрывно связанными с ними, к договорам аренды изолированных помещений, их частей, машино-мест применяются правила параграфов 1, 4 главы 34 ГК.

Обратить внимание хозяйственных судов, что определения терминов и понятий «капитальное строение (здание, сооружение)», «изолированное помещение», «машино-место» содержатся в статье 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 87, 2/882; 2011 г., № 65, 2/1823) (далее – Закон о государственной регистрации).

3. Принятие (издание) акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, является основанием для заключения договора аренды, однако само по себе не порождает арендных правоотношений.

4. Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая пункта 1, пункт 2 статьи 404, пункт 1 статьи 580 ГК). В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, машино-мест (далее – недвижимое имущество) договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа (часть первая статьи 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая статьи 622 ГК).

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК);

о размере арендной платы (пункт 1 статьи 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом № 518), за исключением случаев, установленных законодательством;

о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящегося в государственной собственности (пункты 1, 14 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом № 518).

5. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что недвижимое имущество передается арендодателем и принимается арендатором по передаточному акту (акту приема-передачи) или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (их представителями) (пункт 1 статьи 626 ГК, пункт 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 518).

Передаточный акт должен содержать сведения, указанные в пункте 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом № 518.

При оценке фактических обстоятельств дела хозяйственным судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, оплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору.

6. Обратить внимание хозяйственных судов, что договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест независимо от срока, на который они заключены, соглашение об изменении или расторжении таких договоров, а также права на капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, возникающие в связи с заключением данных договоров, не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подпункт 1.2 пункта 1 Декрета № 24).

7. Достижение сторонами договора аренды соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора, свидетельствует о том, что стороны распространили условия договора аренды на отношения, возникшие до заключения договора (пункт 2 статьи 395 ГК), если иное не установлено законодательными актами.

8. По общему правилу заключение предварительного договора аренды имущества возможно на условиях, согласованных сторонами в предусмотренных законодательством пределах.

Хозяйственным судам следует исходить из того, что:

предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды (пункт 1 статьи 399 ГК);

предварительный договор аренды заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор аренды считается незаключенным (пункты 2, 3 статьи 399 ГК);

без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом, арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора, если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, в силу положений пункта 6 статьи 399, статей 577–580, 582 ГК.

9. Хозяйственным судам следует учитывать, что независимо от вида имущества, сдаваемого в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК).

К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце четырнадцатом части первой статьи 1 Закона о государственной регистрации.

При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, хозяйственным судам на основании положений части второй статьи 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.

В случае отсутствия доказательств, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, хозяйственным судам следует исходить из незаключенности договора аренды в силу несогласованности сторонами условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 1 статьи 402, пункт 3 статьи 578 ГК).

10. Хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

доля в общей собственности (долевая собственность) без выдела ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным пунктом 1 статьи 578 ГК;

заключение, изменение, расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (пункт 1 статьи 249 ГК). В случае недостижения соглашения всех участников долевой собственности по сдаче в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям части первой пункта 1 статьи 210, пункта 1 статьи 249, статьи 579 ГК.

11. В соответствии со статьей 579 ГК арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Хозяйственным судам следует учитывать, что по общему правилу:

право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 220, пункт 2 статьи 224 ГК и пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации);

если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в том числе вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду. В частности, покупатель недвижимого имущества не вправе сдавать его в аренду до момента государственной регистрации права собственности (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 224, пункт 1 статьи 522 ГК, пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации);

если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как несоответствующий требованиям статьи 579 ГК.

В том случае, если капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций, были созданы, введены в эксплуатацию, изменены в соответствии с законодательством в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации (8 мая 2003 г.), то до истечения срока, установленного Правительством Республики Беларусь (пункт 4 статьи 73 Закона о государственной регистрации, пункт 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20 июня 2009 г. № 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 157, 5/30005), вне зависимости от государственной регистрации такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь:

такое имущество может быть сдано в аренду;

вещное право арендодателя на такое имущество может быть подтверждено совокупностью доказательств (например, актом инвентаризации и оценки стоимости имущества, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком и другими документами).

12. При рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК;

договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по основаниям статьи 175 ГК по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в том числе последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (статья 184 ГК).

13. Доверительный управляющий не вправе без согласия вверителя имущества (собственника, другого лица в случаях, предусмотренных статьей 909 ГК) заключать договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. При отсутствии такого согласия вверителя с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды считается прекращенным (статьи 895, 897, 899, пункт 3 статьи 907 ГК).

14. Хозяйственным судам следует иметь в виду, что срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендатора (подпункт 1.1 пункта 1 Декрета № 24).

15. При применении пункта 2 статьи 581 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что если стороны не согласовали срок договора аренды либо срок невозможно однозначно определить, такой договор признается заключенным на неопределенный срок.

Письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений в порядке пункта 2 статьи 581 ГК, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу пункта 3 статьи 420 ГК прекращение договора (в этом случае не требуется судебного постановления).

Договор аренды, заключенный (возобновленный на основании пункта 2 статьи 592 ГК) на неопределенный срок, может быть прекращен по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 581 ГК, и расторгнут по правилам части первой статьи 590 ГК при соблюдении требований части третьей статьи 590 и пункта 2 статьи 422 ГК об обязательном досудебном порядке.

16. При применении пункта 2 статьи 582 ГК хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

обязанность по передаче имущества в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами возлагается на арендодателя;

если для использования объекта аренды арендодатель не передал принадлежности и относящиеся к нему документы, то он не исполнил свою обязанность по передаче арендуемого имущества. При этом на арендаторе лежит обязанность доказать, что отсутствие принадлежностей и относящихся к объекту аренды документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо в значительной степени он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

арендодатель может считаться исполнившим свою обязанность по передаче объекта аренды, если арендатор фактически пользуется объектом аренды, переданным без принадлежностей и относящихся к нему документов, и пользование имуществом в соответствии с его назначением возможно без принадлежностей и относящихся к нему документов. В этом случае непредставление принадлежностей и документов не может рассматриваться хозяйственными судами как существенное нарушение арендодателем условий договора и являться основанием для его расторжения;

арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению объекта аренды ввиду отсутствия принадлежностей и относящихся к нему документов, вправе потребовать от арендодателя представления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (часть вторая пункта 2 статьи 582 ГК).

17. Обратить внимание хозяйственных судов на следующее.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, то стороны обязаны руководствоваться Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденным Указом № 518.

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектов в торговых центрах), определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы арендодатель вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденным Указом № 518.

18. Применение последствий недействительности или незаключенности договоров аренды осуществляется по правилам главы 59 ГК, поскольку иное не установлено законодательством (в частности, пунктом 2 статьи 168 ГК) и не вытекает из существа соответствующих отношений.

При применении последствий недействительности или незаключенности договоров аренды хозяйственным судам следует исходить из того, что:

обязательства вследствие неосновательного обогащения являются гражданско-правовыми (глава 59 ГК) и вытекающие из них требования носят вспомогательный характер по отношению к гражданско-правовым требованиям специального характера;

применение норм о неосновательном обогащении возможно лишь в случаях, когда отсутствуют основания для предъявления иных (специальных) гражданско-правовых требований о защите нарушенного права (вещно-правового, обязательственно-правового и т.п.).

При этом хозяйственным судам необходимо учитывать, что:

при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона (пункт 1 статьи 5 ГК) может быть применено правило пункта 3 статьи 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденным Указом № 518, где в качестве основы применяется размер арендной платы по правилам пункта 2 статьи 974 ГК;

денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному или незаключенному договору аренды, являются согласно пункту 1 статьи 585 ГК и статье 11 Закона об аренде платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному или незаключенному договору аренды не подлежат.

При применении последствий недействительного или незаключенного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая – имущество в пользование, хозяйственным судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (пункт 1 части первой статьи 972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды, помимо последствий, установленных пунктом 2 статьи 168 ГК.

19. Хозяйственным судам при рассмотрении споров, вытекающих из обязательственных правоотношений, необходимо дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований, поскольку недействительность или незаключенность договора аренды не влечет возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств.

Если при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени, вытекающими из договора аренды, хозяйственный суд придет к выводу о недействительности или незаключенности договора аренды, то требование о взыскании задолженности по арендной плате и (или) пени по договору не подлежит удовлетворению, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

20. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений статей 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

21. Обратить внимание хозяйственных судов на следующее.

Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.

Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (статья 392, пункт 1 статьи 394 ГК).

Если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.

При этом хозяйственным судам следует учитывать, что:

если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения применительно к пункту 1 статьи 420 и пункту 3 статьи 585 ГК. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя;

если условия договора аренды не предусматривают возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, то у арендатора не возникает обязанности по внесению арендной платы в измененном размере и арендодатель не вправе требовать уплату арендной платы сверх размера, согласованного сторонами, в силу положений статьи 391, пунктов 1, 2 статьи 394 ГК.

22. При применении пункта 3 статьи 585 ГК в отношении периодичности изменения размера арендной платы хозяйственным судам следует исходить из того, что условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев:

принятия уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (статья 392, пункты 1, 2 статьи 394 ГК, часть вторая статьи 14 Закона об аренде);

если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (статья 391 ГК).

Договором может быть предусмотрен более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер арендной платы должен оставаться неизменным.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не разрешен, размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

23. Хозяйственным судам при применении статьи 583 ГК необходимо учитывать, что:

арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 583 ГК);

существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и существенное ухудшение состояния имущества по сравнению с условиями пользования или состоянием имущества, предусмотренными договором, является основанием для соответственного уменьшения размера арендной платы (статья 583, пункт 4 статьи 585 ГК).

24. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров субаренды, хозяйственным судам необходимо исходить из того, что отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды и договора перенайма в силу статьи 169 ГК как сделок, заключенных в нарушение требований части первой пункта 2 статьи 586 ГК.

25. При применении пункта 2 статьи 168, пункта 1 статьи 971, пункта 1 статьи 972, пункта 2 статьи 974 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что если по недействительному или незаключенному договору субаренды:

размер платы за пользование имуществом равен размеру платы за пользование имуществом по договору аренды, то внесенная субарендатором плата является платой за пользование имуществом и не является неосновательным обогащением арендатора (субарендодателя), в связи с чем оснований для возврата субарендатору внесенной им арендной платы и (или) взыскания с субарендатора неосновательного обогащения от пользования имуществом не имеется;

размер платы за пользование имуществом превышает размер платы за пользование имуществом по договору аренды, то внесенная субарендатором плата за пользование имуществом в части, превышающей размер платы за пользование имуществом по договору аренды, является неосновательным обогащением арендатора (субарендодателя).

26. В соответствии с частью первой пункта 1, пунктом 2 статьи 587 ГК, если иное не установлено законодательством или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт.

Хозяйственным судам необходимо учитывать, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта может быть взыскана арендатором как во время действия, так и после прекращения действия договора аренды (статья 587 ГК).

Определения понятий «капитальный ремонт объекта», «текущий ремонт объекта», а также порядок и условия их проведения содержатся, в частности, в Законе Республики Беларусь от 5 июля 2004 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., № 109, 2/1049; 2011 г., № 82, 2/1845).

При рассмотрении споров о взыскании стоимости капитального ремонта на основании статьи 587 ГК хозяйственным судам следует учитывать, что:

проведение капитального ремонта арендатором осуществляется по согласованию с арендодателем;

в случае если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе;

расходы арендатора по капитальному ремонту не подлежат возмещению, если арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, а также не подтвердил размер произведенных затрат;

расходы арендатора по проведению капитального ремонта в части, превышающей согласованную сметную стоимость, не подлежат возмещению, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих обстоятельств: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара); имело ли место обращение арендатора к арендодателю о проведении капитального ремонта; относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта; размер затрат арендатора на капитальный ремонт и т.д.

Требование арендатора о понуждении арендодателя к проведению капитального ремонта при уклонении последнего от такой обязанности не подлежит удовлетворению, поскольку невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества, переданного в аренду, влечет иные правовые последствия, предусмотренные частью четвертой пункта 1 статьи 587 ГК.

27. Признание хозяйственным судом договора аренды недействительным или незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение арендодателя в виде сбережения им денежных средств за счет арендатора в размере затрат по проведению с согласия арендодателя капитального ремонта, результат которого перешел в собственность арендодателя, на основании пункта 1 статьи 974 ГК.

28. Хозяйственным судам при применении статьи 588 ГК следует учитывать, что:

смена собственника не является существенным изменением обстоятельств применительно к статье 421 ГК;

с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В случае выкупа арендованного имущества (статья 595 ГК) действие договора аренды прекращается с момента государственной регистрации права собственности арендатора (покупателя) на арендованное имущество (пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 224, пункт 1 статьи 522 ГК), если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям.

29. Обратить внимание хозяйственных судов, что:

прекращение деятельности арендодателя в связи с его реорганизацией влечет переход прав и обязанностей арендодателя в соответствии с правилами о правопреемстве (статьи 53, 54 ГК);

нормы статьи 588 ГК не применяются при ликвидации арендодателя и действие договора аренды прекращается без перехода прав и обязанностей по нему к другому лицу (пункт 1 статьи 57, статья 389 ГК).

30. Хозяйственным судам при применении статьи 590 ГК следует исходить из того, что:

  1   2

Похожие рефераты:

Пленума высшего хозяйственного суда республики беларусь
О внесении дополнений и изменений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 31 мая 2007 г. №9 «О...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
О внесении дополнений и изменений в Инструкцию по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденную...
«Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь» №1
Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 года №22 «Об участии прокурора в хозяйственном...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26 апреля 2005 г. № 16...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. №22...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 22 декабря 2006 г. № 18...
Пленум высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 октября 2006 года...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
...
Высшего хозяйственного суда республики беларусь постановление
Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 4 ноября 2009 г. № 67 «Об утверждении Положения о курировании Высшим...
К вопросу об обжаловании решений общего собрания хозяйственного общества
Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. №19 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров,...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
referatdb.ru
referatdb.ru
Рефераты ДатаБаза