Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и


НазваниеМетодические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и
страница1/9
Дата публикации08.08.2013
Размер1.1 Mb.
ТипМетодические рекомендации
referatdb.ru > Экономика > Методические рекомендации
  1   2   3   4   5   6   7   8   9


Авторы:

Галасюк Валерий Викторович – академик АЭН Украины, генеральный директор аудиторской фирмы “КАУПЕРВУД”, председатель ревизионной комиссии Украинского общества оценщиков, член Президиума Совета Союза аудиторов Украины, член Аудиторской Палаты Украины, заместитель председателя правления Ассоциации налогоплательщиков Украины

Галасюк Виктор Валериевич – директор департамента кредитного консалтинга информационно-консалтинговой фирмы “ИНКОН-ЦЕНТР” (консалтинговая группа “КАУПЕРВУД”)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
В УСЛОВИЯХ ВЫНУЖДЕННОЙ РЕАЛИЗАЦИИ И
СОКРАЩЕННОГО ПЕРИОДА ЭКСПОЗИЦИИ

^

(НА БАЗЕ МЕТОДА ГАЛАСЮКОВ
(GMLV- GALASYUKS’ METHOD OF
LIQUIDATING VALUE EVALUATION)

Комментарий Виктора Галасюка к Методическим рекомендациям по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV).


"Методические рекомендации, базирующиеся на GMLV, которые были подарены Валерием Галасюком Российскому обществу оценщиков на Конгрессе, посвященном 10-летию оценочной деятельности в России, безусловно, весьма полезны как для общего понимания задачи оценки ликвидационной стоимости, так и для непосредственного расчета ее величины для конкретных объектов в конкретных ситуациях. Они позволяют и обоснованно аргументировать необходимость использования ликвидационной стоимости в конкретной ситуации, и шаг за шагом произвести расчет ликвидационной стоимости объекта.

Метод GMLV в том виде, в котором он представлен в Методических рекомендациях, уже не один год используется и в России, и в Украине, и в других странах. В Методических рекомендациях в предельно сжатом формате обобщена и систематизирована теория и практика его применения. Кстати, они уже положены в основу внутренних методик не одного банка.

Но ведь практика не стоит на месте - и в 2003 году мы создали интернет-модуль "gQuickDecision" (www.galasyuk.com), который позволил вывести оценку ликвидационной стоимости на качественно новый уровень за счет запуска Автоматизированной системы определения ликвидационной стоимости ("GMLV-A"). На сегодняшний день мы рекомендуем использовать для определения ликвидационной стоимости именно "GMLV-A", поскольку она является наиболее мощным инструментом, предназначенным для решения этой задачи.

В "GMLV-A" используются инновации, которых нет в Методических рекомендациях. Например, для каждого типа объектов разработан специфический набор факторов, и это серьезный шаг, поскольку все понимают, что, например, оценка ликвидационной стоимости недвижимости все-таки отлична от оценки ликвидационной стоимости ценных бумаг и т.п. Другая не менее серьезная инновация - учет влияния на ликвидационную стоимость инвестиционной привлекательности региона. Это практически весьма сложно организовать вне электронной среды, позволяющей регулярно обновлять и уточнять значения соответствующих коэффициентов.

Поэтому мы рекомендуем использовать Методические рекомендации, и вместе с тем утверждаем, что использование "GMLV-A" открывает принципиально новые возможности, которых Методические рекомендации не могут обеспечить в силу объективных причин".

Содержание
Предисловие.

  1. Общие положения.

  2. Основные термины.

  3. Концепция оценки объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.

  4. Виды стоимости объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.

  5. Определение ликвидационной стоимости объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.

Приложение.

Предисловие



Эти методические рекомендации содержат основные требования к оценке имущества и имущественных прав (далее объекты) в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции. Методические рекомендации сформулированы в соответствии с международными и европейскими стандартами оценки.


  1. Общие положения


1.1. Методические рекомендации по оценке объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции (далее - Методические рекомендации), разработаны с целью методического регулирования оценки объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.

1.2. Потребность в Методических рекомендациях вызвана специфической сущностью экономических отношений по поводу объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, которая существенным образом влияет на методологию их оценки.

1.3. Методические рекомендации являются обязательными для использования в процессе оценки объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.


  1. Основные термины


2.1. Должник – субъект предпринимательской деятельности, который не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредиторами в рамках установленного срока.

2.2. Дата оценки – дата, на которую действительно суждение оценщика о стоимости объекта оценки.

2.3. Залог – способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

2.4. ^ Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом конкурентном рынке, если реализация объекта оценки носит вынужденный характер и период экспозиции этого объекта короче «разумно долгого» для данного типа объектов на данном рынке.
2.5. Объекты залога – имущество и имущественные права, которые выступают в роли объектов залога.

2.6. Объекты оценки – имущество и имущественные права, которые подлежат оценке.

2.7. Период экспозиции – период времени между моментом начала публичного предложения объекта к реализации и моментом его завершения.

2.8. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что период экспозиции объекта должен быть при этом разумно долгим.

2.9. ^ Разумно долгий период экспозиции – период экспозиции объекта в условиях, когда он предложен по цене, соответствующей его рыночной стоимости, на открытом конкурентном рынке, который является разумно долгим с точки зрения типичного продавца данного типа объектов.

2.10. Ставка дисконта – процентная ставка, используемая для определения текущей стоимости величин будущих денежных потоков.

2.11. Условно-денежные потоки (CCF) – потоки объектов экономических отношений между субъектами экономических отношений в определенный период времени, выраженные в денежном эквиваленте.

2.12. Фиксированный период экспозиции – период экспозиции объекта, который принимается оценщиком как условие для дальнейшего определения стоимости, по которой объект может быть продан в пределах этого фиксированного периода, если он будет публично предложен к продаже по этой стоимости на открытом конкурентном рынке.


3. Концепция оценки объектов в условиях
вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции

3.1. Базовой концепцией оценки объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции является концепция вынужденности и ускоренности реализации объектов.

3.2. Концепция вынужденности и ускоренности реализации объектов состоит в том, что реализация объектов носит экономически вынужденный характер, который обуславливает необходимость сокращения периода экспозиции.

3.3. Экономическая вынужденность реализации объектов может быть внешней, или внешней и внутренней.

3.3.1. Внешняя экономическая вынужденность реализации объектов обусловлена необходимостью выполнения обязательств или другими внешними факторами.

Внешняя экономическая вынужденность реализации имущества и имущественных прав должников существует всегда, независимо от того, какие процедуры применяются по отношению к должнику.

Внешняя экономическая вынужденность реализации объектов залога существует всегда из-за необходимости выполнения обязательств перед залогодержателем, независимо от того, какие процедуры применяются по отношению к залогодателю.

3.3.2. Внутренняя экономическая вынужденность реализации объектов возникает в ситуациях, в которых отрицательные условно-денежные потоки, связанные с контролем этих объектов, превышают положительные условно-денежные потоки, связанные с их контролем. При этом следует учитывать, что внутренняя экономическая вынужденность реализации объектов всегда возникает, если объект перестает использоваться для получения экономических выгод.

3.4. Ускоренность реализации объектов может быть обусловлена как внешней, так и внутренней экономической вынужденностью реализации.

3.5. Ускоренность реализации объектов означает необходимость установления при осуществлении оценки фиксированного периода экспозиции этих объектов, который короче разумно длинного периода экспозиции таких объектов. При этом оценка объектов осуществляется исходя из продолжительности фиксированного периода экспозиции этих объектов.
^ 4. Виды стоимости объектов в условиях
вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции

4.1. В разных экономических условиях один и тот же объект оценки может обладать различной стоимостью. Оценщик должен надлежащим образом проанализировать соответствующие экономические условия и определить вид стоимости объектов, который наиболее всего отвечает конкретным экономическим условиям. Если вид стоимости, по которому объекты должны быть оценены в соответствии с условиями соответствующего договора на проведение оценки, по мнению оценщика не отвечает существующим экономическим условиям, то это должно быть зафиксировано в отчете об оценке или в договор на проведение оценки должны быть внесены соответствующие изменения.

4.2. Объекты в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции должны оцениваться по ликвидационной стоимости, которая определяется на основе их рыночной стоимости.

4.3. Признаками, которые отличают ликвидационную стоимость от рыночной, являются вынужденность реализации и сокращенный период экспозиции.

4.4. В отдельных случаях возможно использование вида стоимости, отличного от ликвидационной. Эта ситуация должна быть четко обоснована в отчете об оценке.

^ 5. Определение ликвидационной стоимости объектов в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции

5.1. Ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов.

5.2. Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости по формуле:
, (1)
где VL – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции (грн.);

Vm – рыночная стоимость объекта оценки (грн.);

kL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;

td – период дисконтирования (лет);

m – количество периодов начисления процентов в течении года;

i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Ke – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.
5.3. Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости этого объекта. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требований действующего законодательства.

5.4. Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (tr) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.

5.5. Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (tf).

Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (tf), который условно может быть приравнен к нулю:

. (2)

5.6. Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования (td), которое осуществляется с использованием результатов выполнения этапов, предусмотренных п.п. 5.4., 5.5. Методических рекомендаций, по формуле:
, (3)
где tr – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет);

tf – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет).

5.7. Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.

Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным.

В других случаях годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным.

При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости (i), должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к периоду дисконтирования (td), определенному в соответствии с п.5.6. Методических рекомендаций.

5.8. Шестым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение количества периодов начисления процентов в течении года (m), которое для унификации расчетов принимается равным 12.

5.9. Седьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта. Для определения коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), используется Таблица 1.

Таблица 1

Таблица для определения коэффициента Кe


^ Количество потенциальных покупателей объекта

Степень специализации объекта

Подтип спроса


Значение коэффи-циента Кe

Значительное


Незначительная

Абсолютно эластичный

1

Средняя

Сильно-эластичный

1

Значительная

Средне-эластичный


0,94

Среднее

Незначительная

Слабо-эластичный

0,85

Средняя

С единичной
эластичностью


0,76

Значительная

Слабо-неэластичный

0,68

Незначительное

Незначительная

Средне-неэластичный

0,46

Средняя

Сильно-неэластичный

0,16

Значительная

Абсолютно неэластичный

*


* Для этой ситуации в соответствии с поправкой Я.И.Маркуса и А.А.Петрищева невозможно определение коэффициента Кe, поскольку имеющиеся экономические условия не соответствуют условиям, согласно которым может определяться рыночная стоимость.
При наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (ED), коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), может быть определен по формуле:
, (4)
где th – гиперболический тангенс;

ED – коэффициент эластичности спроса по цене;

е = 2,71828 (const).
5.10. Восьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL), которое осуществляется с использованием результатов выполнения этапов, предусмотренных п.п. 5.4.-5.9 Методических рекомендаций. Коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) определяется при помощи таблиц, приведенных в Приложении.

В случае необходимости более точного определения коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL), он может быть вычислен по формуле:

. (5)
5.11. Десятым заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется умножением рыночной стоимости объекта (Vm) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) по формуле (1).

  1   2   3   4   5   6   7   8   9

Похожие рефераты:

Перечень вопросов для подготовки к аттестации оценщиков по оценке...

Налоги на доходы и прибыль
Доходы от реализации имущества, имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности
О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных...
В целях совершенствования правового регулирования в области защиты имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием...
Перечень имущества и имущественных прав, принимаемых Корпорацией в качестве обеспечения

Перечень вопросов для подготовки к аттестации оценщиков по оценке...

Перечень вопросов для подготовки к аттестации оценщиков по оценке...
Без учета какого налога определяются все виды стоимости при оценке объектов недвижимости?
Перечень вопросов для подготовки к аттестации оценщиков по оценке...
Без учета какого налога определяются все виды стоимости при оценке объектов недвижимости?
О предоставлении и использовании безвозмездной (спонсорской) помощи
ИП, иным физ лицам республики безвозмездную (спонсорскую) помощь в виде денежных средств, в том числе в иностранной валюте, товаров...
О мерах по защите имущественных прав собственников и иных лиц в связи...
О мерах по защите имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием земельных участков для
Список аттестованных оценщиков
...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
referatdb.ru
referatdb.ru
Рефераты ДатаБаза